KANUNİ ÖN ALIM HAKKI
KANUNİ ÖN ALIM HAKKI
Kanuni ön alım hakkı, Türk Medeni Kanunu (TMK) kapsamında düzenlenmiş olan bir hukuki kurumdur ve taşınmaz mal satışlarında öncelikli satın alma hakkını düzenler. Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesinden itibaren 721. maddeye kadar olan düzenlemelerde bu hakkın detayları ve uygulanma esasları belirtilmiştir.
Ön alım hakkı, bir taşınmazın satışında, belirli şartlar altında öncelikli olarak satın alma hakkını tanıyan bir haktır. Bu hakkın uygulanmasının temel amacı, taşınmazın komşularının veya diğer ilgililerin malı satın alma imkanına sahip olmalarını sağlamaktır. Ön alım hakkı, taşınmazın değerini, kullanımını ve yönetimini etkileyebilir ve bu nedenle önemli bir hukuki kurumdur.
Paylı mülkiyette paydaşlar, ortaklığa ait taşınmazın satışında, diğer paydaşlara karşı ön alım hakkına sahiptirler (TMK m. 716). Paydaşlar arasında eşit şartlar sağlandığı takdirde, paydaşlar ön alım hakkını kullanarak taşınmazı satın alabilirler.
Kanuni ön alım hakkının kullanılabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir. Öncelikle satışa konu olan taşınmazın satış bedeli ve satış şartları ön alım hakkına sahip kişiye tebliğ edilmelidir. Ön alım hakkı sahibi, tebliğden itibaren 30 gün içinde hakkını kullanarak satışa konu taşınmazı satın almak istediğini satıcıya bildirmelidir. Bu süre içinde bildirimde bulunmayan kişi, ön alım hakkını kaybeder.
FİİLİ TAKSİM
Fiili taksim, paylaşılan mülkiyete konu olan bir taşınmazın, paydaşlar arasında gerçekleştirilen bölüştürme işlemidir. Bu işlem sonucunda her bir paydaş, kendi hissesine düşen bölüm üzerinde ayrı ayrı mülkiyet hakkı elde eder. Fiili taksim, paydaşların haklarını korumaya yardımcı olurken, aynı zamanda taşınmazın yönetimini ve satışını kolaylaştırır. Eğer fiili taksim yapılmışsa ve her bir paydaş kendi hissesine düşen bölüm üzerinde mülkiyet hakkı elde etmişse, bu durumda ön alım hakkının kullanılması daha karmaşık hale gelebilir. Zira fiili taksim sonucu paydaşlar arasında taşınmazın bölümleri ayrılmış ve her bir paydaş kendi payına düşen kısmı üzerinde ayrı ayrı mülkiyet hakkı elde etmiş olacaktır.
Ancak, paydaşlardan birinin ön alım hakkını kullanmak için dava açtığı durumda, mahkeme öncelikle fiili taksimin geçerliliğini ve hukuka uygunluğunu inceleyecektir. Eğer fiili taksim hukuka uygun ve geçerli bir şekilde yapılmışsa, mahkeme ön alım hakkının kullanılmasına izin vermeyebilir. Çünkü bu durumda, taşınmazın her bir parçası üzerinde ayrı ayrı mülkiyet hakkı bulunan paydaşlar söz konusu olacaktır ve ön alım hakkı kullanımı bu paydaşların mülkiyet haklarını ihlal edebilir.
Diğer yandan, eğer mahkeme fiili taksimin hukuka aykırı olduğuna veya geçersiz olduğuna karar verirse, ön alım hakkının kullanılması mümkün olabilir. Bu durumda, mahkeme taşınmazın tümünü veya belirli bir bölümünü ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşa devretmeye karar verebilir.
Sonuç olarak, dava konusu arsa üzerinde fiili taksim varsa ve paydaşlardan biri ön alım hakkını kullanmak için dava açtığında, kanuni ön alım hakkının kullanılabilirliği mahkeme tarafından değerlendirilecektir. Mahkeme, fiili taksimin hukuka uygunluğunu ve geçerliliğini inceleyerek, ön alım hakkının kullanılmasına karar verebilir ya da bu hakkı kullanmaya izin vermeyebilir.