TAŞINMAZ SİMSARLIĞI (TELLALİYE) SÖZLEŞMESİ
Simsar (Tellal) Nedir?
Simsar (tellal), bir konuya ilişkin sözleşme kurmak için alıcı ve satıcı gibi tarafları bir araya getirerek sözleşmenin kurulması için gerekli ortamı hazırlayan bir aracı kişidir. Komisyoncudan farklı olarak simsar, aracılık ettiği sözleşme taraflarının hesabına iş yapamaz, görevi sadece bir araya getirdiği taraflar arasında sözleşme ilişkisinin kurulmasını sağlamaktır. Aracılık yapılan sözleşmenin, geçerli bir şekilde kurulması ile simsar ücrete hak kazanır ancak simsarlık sözleşmesi kurularak bu hususun aksi kararlaştırılabilir.
Simsarlık (Tellaliye) Sözleşmesi
I. Genel Olarak
Simsarlık sözleşmesi, simsarın ücret karşılığında iki taraf arasında sözleşme kurulmasına aracılık ettiği, Türk Borçlar Kanunu 520 – 525. maddeleri arasında düzenlenen bir nevi vekalet sözleşmesi türüdür. Simsar ile simsarlık sözleşmesi imzalayan taraflar arasındaki ilişki, geçici niteliktedir. İşbu sözleşme, tarafları bir araya getirmekten ibaret olabileceği gibi simsarın sözleşmenin pazarlık aşamasında yer almasını, sözleşme taslağını hazırlamasını da içerebilir. Kural olarak şekle bağlı değildir. Sözleşmede ücretin miktarı belirtilmemişse tarifelere göre bu da yoksa mahalli teamüle göre belirlenirken; simsarın ne zaman ücrete hak kazanacağı asıl sözleşmenin hukuken geçerli olacak şekilde kurulmasına, asıl sözleşme belli bir şekle veya geciktirici şarta bağlanmışsa bunun yerine getirilmiş olmasına göre belirlenebilir.
II. Taşınmaz Simsarlığı (Tellaliye) Sözleşmesi
Taşınmaz simsarlığı, bir taşınmazın mülkiyetinin devir işlemlerinin yanı sıra taşınmazın kiralanmasına, taşınmaz hakkında satış vaadinde bulunulmasına, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına, taşınmaz üzerinde irtifak, oturma, geçit hakkı ve ipotek tesis edilmesi gibi işlemlere de aracılık etme işidir. Bu aracılara örnek olarak emlakçılar gösterilebilir.
Taşınmaz tellaliye sözleşmesi, taşınmazı hakkında işlem yapmak isteyen malik ile simsar arasında gerçekleştirebileceği gibi taşınmaz üzerinde hak elde etme niyetinde olan kişi ile simsar arasında veya hem taşınmazın maliki hem de o taşınmaz üzerinde hak elde etmeyi isteyen kişi ile imzalanabilir.
Diğer simsarlık sözleşmelerden farklı olarak taşınmaz tellaliye sözleşmesi için TBK madde 520/3 uyarınca geçerlilik şartı olarak yazılılık öngörülmüştür. Bu taşınmazlarla ilgili simsarlık sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması gerektiği anlamına gelmektedir.
Tellaliye sözleşmesi üç ana başlıktan oluşur: Taraflar, sözleşmenin konusu ve sözleşmenin şartları. Yargıtay verdiği kararlarda, taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin geçerliliğini simsar ve iş sahibi/sahiplerinin birlikte imza atması şartına bağlamıştır. Aracılık faaliyetinin konusu olan asıl sözleşme de simsarın harcadığı emek ve zamanın karşılığını alması konusunda çıkabilecek uyuşmazlıklar açısından delil teşkil edeceği için sözleşme içeriğinde muhakkak belirtilmelidir. Sözleşmenin şartları bakımından ise aracılık hizmetinin süresi ,süre uzatımı, hizmet bedelinin miktarı, ödeme koşulları ve zamanı, hizmetin ifası için gereken masraflar belirtilmelidir. Bu kısma, asıl sözleşmenin gerçekleşmemesi durumunda simsarın ücret alamayacağı genel kuralına karşılık cezai şart olarak taraflardan birinin kusurlu davranışı halinde asıl sözleşmenin kurulmasını engellemesi sonucunda simsarın ücret talebinde bulunabileceğinin eklenmesi mümkündür.